Vilka skatter betalar man vid försäljning av bostad på Mallorca?

Hej Mattias
Vilka skatter betalar man vid försäljning av bostad på Mallorca? Vi köpte lägenhet 2009 nybyggt för ca 185.000 euro. Idag kan vi sälja för ca 285.000 euro. Vi är skrivna i Sverige året om.

///Christina

Hej Christina!

Tack så mycket för din fråga och jag ska naturligtvis besvara den.

Eftersom ni är skattemässigt bosatta i Sverige och alltså icke-residenta i Spanien, ser det i huvudsak ut så här vid en försäljning på Mallorca:
Ni betalar 19 % spansk kapitalvinstskatt på den faktiska vinsten, inte på hela försäljningspriset. Vid beräkningen får man lägga vissa kostnader från köpet till anskaffningsvärdet – exempelvis IVA/ITP/AJD, notarie, register och andra kostnader direkt kopplade till köpet. Även dokumenterade investeringar och förbättringar kan räknas med. Från försäljningspriset får man dessutom dra kostnader som du står för i samband med försäljningen, exempelvis mäklararvode.
Med era väldigt förenklade siffror:

• Köp 2009: 185 000 €
• Försäljning: 285 000 €
• Bruttovinst: 100 000 €
• 19 % skatt: 19 000 €

Men den verkliga skatten blir sannolikt lägre än 19 000 €, eftersom 185 000 € normalt inte blir det slutliga skattemässiga anskaffningsvärdet. Om ni exempelvis hade 20 000 € i skatter och kostnader vid köpet och 15 000 € i avdragsgilla försäljningskostnader blir vinsten ungefär 65 000 € och skatten cirka 12 350 €.

Det finns dessutom två saker som är viktiga att känna till. Eftersom ni är icke-residenta måste köparen hålla inne 3 % av försäljningspriset och betala det till spanska skattemyndigheten som en preliminär skatt. Vid 285.000 € blir det 8.550 €. Det är alltså inte en extra skatt. När den slutliga kapitalvinstskatten räknas fram avräknas dessa 8.550 €.
Dessutom kommer ni som säljare få betala kommunal plusvalía municipal – skatt på värdeökningen på själva marken. Den beror bland annat på kommun, valor catastral för marken och hur länge ni ägt bostaden. Spanien anger uttryckligen att kommuner kan ta ut denna skatt av säljaren vid försäljning av stadsfastigheter.
Så jag skulle preliminärt räkna med:
Kapitalvinstskatt: upp till ca 19.000 €, men sannolikt lägre efter avdrag
Plusvalía municipal: tillkommer och måste räknas separat
3 % retention: 8.550 €, men detta är förskottsbetalning och avräknas från kapitalvinstskatten.

Då ni är skatteskrivna i Sverige så ska dessutom reavinsten deklareras i Sverige. Du är inte skyldig att ange att du äger en bostad i Spanien, men du är skyldig att betala reavinstskatt i Sverige också då det finns ett sambeskattningsavtal mellan Spanien och Sverige. Det innebär att den spanska skattemyndigheten skickar ett meddelande till skattemyndigheten i Sverige att du har sålt en bostad i Spanien och ska deklarera för den. I Sverige har vi 22 % i reavinstskatt ( du får 1/3-del skattefritt och betalar 30% på 2/3 delar), vilket innebär att du ska deklarera för 3% av vinsten i Sverige (19+3=22).

Med vänliga hälsningar

Mattias